07. Dezember 2020

Verteilung der Maklerkosten

Pünktlich zu Weihnachten tritt ein neues Gesetz in Kraft. Um ganz genau zu sein: Es gilt ab dem 23. Dezember 2020. Darin geht es um „die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Die mediale Berichterstattung ist überschaubar und leider teilweise falsch oder zumindest nicht ganz richtig. In Fachforen sieht das ganz anders aus. Immobilienmakler und -maklerinnen bundesweit diskutieren die neue Regelung natürlich intensiv. Gerne geben wir Ihnen einen kleinen Überblick, schwerpunktmäßig zu den Themen, die regelmäßig in der Praxis vorkommen.

Natürlich erteilen wir als Immobilienmakler keine Rechtsberatung. Auch können nicht gewährleisten, dass diese Ausführung vollständig und richtig, geschweige denn auf Ihren individuellen Fall anwendbar ist.

In welchen Fällen findet die neue Regelung Anwendung? Der Jurist spricht hier von den sog. Anwendungsbereichen

Der sachliche Anwendungsbereich bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser. Eine untergeordnete Wohneinheit, namentlich also eine Einliegerwohnung ist bei der Betrachtung irrelevant. Nur Käufer dieser Objekte sollen durch die Neuregelungen geschützt werden.

Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sind regelmäßig als Einfamilienhäuser zu behandeln.

Auch findet die Regelung Anwendung, wenn die oben genannten Immobilen (also Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen) auf einem Erbbaugrundstück liegen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die fragliche Immobilie (egal ob Haus oder Wohnung) zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet oder selbstgenutzt ist. Es fallen also auch sog. Kapitalanlagen in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Besondere Bedeutung erfährt bei dieser Regelung das Wörtchen „ein/e“, denn die Regelung gilt für ein Einfamilienhaus bzw. für eine Wohnung. So genannte Wohnungspakete sind von der Neuregelung nicht betroffen.

Der personenbezogene Anwendungsbereich ist in § 656b kurz und knapp definiert: Die Neuregelungen (§§ 656c und 656d) gelten nur, wenn der Käufer „Verbraucher“ ist. Kauft also beispielsweise eine GmbH eine Eigentumswohnung, findet die gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten keine Anwendung, da eine GmbH als juristische Person kein Verbraucher sein kann.

Wie müssen Maklerverträge zukünftig „aussehen“? In Juristensprache: „Formerfordernisse“

Bisher war es so, dass der Maklervertrag durch konkludentes (also schlüssiges) Handeln zustande kommen konnte. Mit der Neuregelung bedürfen Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, der Textform (§ 656a BGB neue Fassung).

Und jetzt wird’s unübersichtlich, zumindest, wenn man sich nicht täglich mit dem Thema beschäftigt. Es gibt unterschiedliche Herangehensweisen an das Thema Maklerprovision / Verteilung der Maklerkosten:

Variante 1: Die Doppeltätigkeit – das sog. paritätische Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB neue Fassung)

Nach der „Neuregelung zur Verteilung der Maklerklosten“ ist die zwischen einem Immobilienmakler und einem Verkäufer vereinbarte Provision (die sog. Innenprovision) auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Das bedeutet konkret, dass die Provisionshöhe für beide Vertragsparteien (Verkäufer / Käufer) identisch sein muss, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Nachlässe zugunsten der einen Partei gelten dann also auch für die andere Partei. Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages (der sog. Hauptvertrag), wird die Provisionsforderung gegenüber den Vertragsparteien wie bisher fällig.

Schließen also Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen (ohnehin ja nur im Erfolgsfall, also bei Zustandekommen des Hauptvertrags) beide Parteien gleich viel an den Immobilienmakler bezahlen. Von eventuell verhandelten Nachlässen auf die Maklerprovision sollen beide Parteien in gleicher Höhe profitieren.

Variante 2: Die einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB neue Fassung)

Neben der oben beschriebenen Doppeltätigkeit sieht der Gesetzgeber auch eine „Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber“ vor. Ein solcher Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn nur der Verkäufer mit dem Immobilienmakler einen Maklervertrag schließt und dieser Vertrag vorsieht, dass der Käufer einen Teil der Maklerkosten (Provision) zu übernehmen hat. Mit Inkrafttreten der Neuregelung darf eine solche Vereinbarung nur noch in der Weise getroffen werden, dass der Käufer maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision zu tragen hat. Damit zahlt die zweite Partei (in der Regel ist das der Käufer einer Immobilie) nicht mehr als die Erste (in der Regel der Verkäufer).

Bei dieser Vorgehensweise treffen die Parteien des Kaufvertrages eine Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Immobilienmaklers ergibt. Vielleicht haben Sie in diesem oder einem ähnlichen Zusammenhang schon einmal von einem „Vertrag zu Gunsten Dritter“ gehört. In diesem Fall ist das der Immobilienmakler. Verkäufer und Käufer vereinbaren also, dass der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten Anspruch bekommen soll. Dieser Anspruch wird fällig, sobald der Nachweis erbracht ist, dass der Verkäufer seinen Anteil der Maklerprovision / Maklerkosten bezahlt hat.

Variante 3: Die einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers ohne Abwälzung

Wir sind der Auffassung, dass der Verkauf mit reiner Innenprovision für alle Beteiligten, also für den Verkäufer und den Käufer erhebliche Vorteile bietet. Daher ist diese Variante bei DÖRING & PICHLER seit Jahren gelebte Praxis. Der Gesetzgeber bezeichnet das als „Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers“, ohne dass der Käufer sich an der Provision beteiligt. Wir sind sehr glücklich, dass der Gesetzgeber unsere Auffassung offensichtlich teilt und diese Variante von der Neuregelung unberührt bleibt.

Lustiger Hinweis:

Der Gesetzgeber hat diese nicht unerhebliche Änderung des Gesetzes noch für eine weitere Kleinigkeit genutzt. Der im Gesetz immernoch verwendete, doch etwas in die Jahre gekommen Begriff des „Mäklers“ wurde durch den wesentlich gebräuchlicheren „Makler“ ersetzt.

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